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钟加勇,关注宏观经济和金融理财,试图报道转轨过程中国家或企业在做出关键选择、决策行为时所表现出的合理性及不合理性。大国崛起金融是最后一道鬼门,理财是推动中国民主进程的重要途径。曾在国家信息中心信息部、商务周刊和中国企业家工作,现为职业传媒人、财经评论员,开富网和《银行界》主编、银联信总监。声明:欢迎发表或转载,但务必通知并尊重知识产权.

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警惕房地产引爆政府融资平台的系统性风险  

2010-05-24 19:05:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了防止房价快速上涨,促使市场预期回归理性,更重要的是树立政府的在民众心中的公信力,促使在政府工作报告中的相关承诺兑现,4月14日,国务院启动新一轮的房地产调控。

银联信发布新一期的《中国经济热点分析报告2010年第10期——“4.14房地产新政”长短期影响预测》认为,银行应警惕房产新政给银行带来新一轮的坏账风险,并留意由地方政府融资平台引发的系统风险,不过从长期来看房产新政有利于银行房贷风险防范,并且将会给银行带来新的信贷机会。

银行投资渠道减少 压力测试问题不大

严厉的“4.14房产新政”调控新措,首先面临房屋需求减少导致银行按揭贷款和开发贷款业务的迅速减少的局面。这会产生该部分资金在二季度及以后月份富裕资金投向何处的难题,而其他行业的资金收益又低于房产贷款,将会对银行未来的利息收入形成新的压力。

银联信认为,未来房地产市场成交量和成交价格出现一定幅度的调整将产生一定的坏账风险,不过预计实质可能产生的坏账风险负面影响较小。

从部分银行披露的压力测试结果看,银行对于房价30%幅度内的下跌具有风险可控度,房贷不良率也不会明显上升,基本与按揭的成数一致。二手房在评估时价格已被压低,实际首付比例提高,风险较一手房贷可控。3月下旬开始新签的合同存在较高的退定可能性,这部分在按揭贷款中的比重较小,且由于贷款尚未发放,预期不会对银行产生直接影响,但这一链条可能通过开发商资金链的日趋紧张产生反应。

在经过2008-2009年房地产行业的短周期之后,绝大部分商业银行已经显著地降低了房地产开发贷款的投放力度,根据已公布年报的上市银行房地产开发贷款余额占比已经从2008年底的8.14%降至2009年的7.6%。短期内房地产开发贷款对银行影响不大。

地方政府融资平台成隐性炸弹

虽然银行对房地产的压力测试没有问题,但是银联信提醒,房地产市场对于银行而言最大的风险并不在于开发贷款中出现较大规模不良贷款或者按揭客户的断供风险,而是房市一旦持续低迷,地方政府土地财政收入锐减,这将会带来融资平台贷款安全边际的下降。因此应该警惕由此引发的系统性风险。

银联信数据显示,截至2009年末,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,同比增长70.4%,占一般贷款余额的20.4%,全年新增贷款3.05万亿元,占全部新增一般贷款的34.5%。地方融资平台的风险主要表现为系统性风险,很大程度上以未来经济增长带动地方财政收入增加、土地升值、招商引资等效益的显现。这种风险并非哪家银行所能掌控。加之,此类贷款期限普遍较长,中长期贷款居多,风险具有隐蔽性和延后性。一旦资金供应有变化,不良债务问题将会在几年后浮出水面。 

银联信总经理符文忠分析认为,以下六个方面应该引起银行重视:第一,在具体的项目选择和决策上,地方政府替代企业成为主要的决策者,这些投资将因此不可避免地造成或加剧部分产业的产能过剩。

第二,地方投融资平台的融资状况很不透明,商业银行在与地方政府的互动中处于相对弱势,银行针对这些投融资平台投放信贷的风险管理难以真正落实,而目前主要依靠的往往是并没有真正法律效力的财政担保等,贷款资金实际上完全脱离借款人监控,如果出现偿还问题,商业银行实际上很难顺利追溯。

第三,投融资平台未能形成多元融资渠道,风险集中度高。目前其融资主要依靠银行信贷,不仅长期贷款多,而且短期债务比例也很高,在高信贷成本压力下,投融资平台为维持资金链已经背负了沉重压力。

第四,投融资平台建设重点多为基础设施,投资大回收慢,结构性风险突出。在负债率偏高的情况下,资金链很容易断裂,为维持运转,融资平台不得不采取措施借钱还钱,这导致风险进一步放大。

第五,高杠杆率的融资安排风险大。种种加高杠杆率的融资安排,事实上都是建立在中国经济会迅速转好的假设之上的。一旦形势逆转,财政收入下降,土地收益不能实现,很容易引发地方财政风险。

第六,不少投融资平台管理混乱,并没有严格的风控制度,行政干预严重。在目前的管理架构中,融资平台经常通过资源打包向银行贷款,但贷款投向却经常被变更。一旦缺乏后续资金就再次置入不同资产续借贷款。虽然搭建了公司形式,但资产管理随意现象屡见不鲜。

银行需调整结构,防控风险

银联信认为,大型房企将来还是银行的优秀客户。预计未来,收购案件将层出不穷,好的企业将不断壮大,中小房企将被淘汰出局。经过这轮调整,优秀的房企将脱颖而出。长期而言,房地产让然是我国经济发展的支柱行业,优秀的房企必将成为银行最优客户。

不过,从投资构成来讲,在地产投资下降之后,只有加大基建和设备投资来弥补空缺,才能保持总投资增速,从而支撑经济的持续相好。在这样的背景下,对非房地产信贷的保证供应就显得尤其关键。

银联信认为,银行可以调整信贷方向,重点关注基建和设备投资,这些领域依然是2010年的信贷主力,尤其是2008、2009年已经开工,目前续建的项目。

于此同时,银行要针对地方政府融资平台系统性风险的进行防范。银联信总经理符文忠建议:首先,银行应当推进更为审慎的风险管理举措,把投融资平台贷款纳入规范轨道。其次,平台贷款要尽量采取银团贷款方式,降低单家银行的贷款额度,避免贷款集中度风险,通过不同参贷银行从不同渠道获得更多贷款信息,同时也提高贷款议价能力。最后,对平台贷款项目加强贷后跟踪管理,防止贷款的挪用,保证土地及固定资产等抵押质押品的完整性,保证贷款承诺的有效性,监测抵押资产的价值波动变化,及时对偿还能力做出分析,重点跟踪不同时期的负债状况和偿债能力,调整和防范银行机构资产负债期限错配中的风险。

 

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